¿Por qué es importante el retorno de inversión en una propiedad?

Si estás pensando en comprar una propiedad para obtener ganancias, es indispensable que consideres el retorno de inversión (ROI). Se trata de una métrica que te indica cuánto dinero puedes ganar en relación con el capital invertido.

Importancia de medir el retorno de inversión

Si buscas adquirir una propiedad como estrategia de inversión, es muy importante que tengas en cuenta el ROI. A partir de esto, podrás tomar decisiones mucho más inteligentes con tu dinero.

Estas son las ventajas de calcular esta métrica:

Monitorear rendimiento: el ROI te permite evaluar el desempeño de tu inversión. En específico, puedes comprobar si los ingresos y gastos estimados calzan con tus proyecciones iniciales, detectando a tiempo cualquier problema para corregirlo.
Comparar opciones: con el retorno de inversión logras determinar qué propiedades resultan más rentables. Así, puedes optar por la casa o departamento que ofrezca mejores resultados.
Minimizar riesgos: si el ROI no te convence, puedes decidir no comprar un departamento o casa que te generaba interés. De este modo, tienes la posibilidad de destinar tu capital a inversiones con mayor potencial.

Pasos para medir el retorno de inversión

¿Piensas comprar una casa o departamento como estrategia de inversión? Estos son los pasos claves que debes aplicar para medir su ROI:

1. Considerar gastos iniciales 

Para medir el éxito de la compra de una propiedad para inversión​, todo parte por calcular los gastos asociados a esta operación. Esto implica que consideres múltiples elementos:

Valor de la propiedad: el precio de compra (pie más el crédito que vas a pagar).
Impuestos: impuestos de propiedad y otros gravámenes.
Comisiones: honorarios de agentes inmobiliarios.
Seguros: costos de seguros necesarios.
Costos de administración: gastos relacionados con la gestión de la propiedad.

2. Calcular gastos potenciales 

Es probable que necesites realizar renovaciones cada cierto tiempo para mantener la propiedad atractiva para los arrendatarios. Además, debes considerar arreglos y mantenimientos, y posibles períodos sin inquilinos que pueden afectar tus ingresos.

3. Evaluar ingresos potenciales 

El arriendo es la forma más común de generar ingresos tras adquirir una propiedad. Al calcular el ROI, haz una estimación de las ganancias anuales que puedes obtener por este concepto. Y si decides vender tu propiedad en el futuro, considera el posible aumento en su valor (plusvalía).

4. Dividir ingresos anuales por inversión

La fórmula del retorno de una propiedad de inversión es: ROI = (Ganancia Neta/Inversión)X100

Considera que la inversión inicial es el precio de compra más otros gastos relacionados. La ganancia neta puede provenir de los ingresos anuales por arriendo, menos los gastos anuales de mantenimiento, o de la plusvalía obtenida al vender la propiedad, después de restar los costos de venta.

Para que te quede más claro, mira este ejemplo:

Imagina que estás pensando en comprar un departamento en Santiago por $150.000.000 que podrías arrendar por $700.000 al mes. Los gastos anuales (mantención, impuestos, seguros, contribuciones, etc.) suman $3.500.000.

Paso 1: Calcular los ingresos anuales

Alquiler mensual: $700.000
Ingresos anuales: $700.000 x 12 meses = $8.400.000

Paso 2: Calcular la ganancia neta

Ingresos anuales: $8.400.000
Gastos anuales: $3.500.000
Ganancia neta: $8.400.000 – $3.500.000 = $4.900.000

Paso 3: Calcular el ROI

Inversión inicial: $150.000.000
Ganancia neta anual: $4.900.000
ROI = ($4.900.000/$150.000.000)X100

Entonces, aplicando la fórmula de arriba, da como resultado que el ROI de esta inversión sería del 3,27 % anual.

¿Cuánto es un buen ROI inmobiliario?

En el mercado inmobiliario chileno:

Un ROI por debajo del 4 % indica una rentabilidad baja, lo que sugiere considerar otras alternativas.
Con un ROI entre 5 y 6 % la inversión es aceptable, pero hay que asegurarse de que cubra el costo del crédito hipotecario, si se aplica, para lo que se puede comparar el ROI con el CAE.
Un ROI superior al 7 % señala una inversión destacada, superior a las opciones financieras más seguras.

Es importante considerar otros factores como la plusvalía esperada de la propiedad y gastos ocultos que podrían afectar la rentabilidad a largo plazo.

Comprar propiedad para inversión

Si deseas comprar una casa o departamento para invertir, puedes hacerlo a través de los proyectos de Socovesa. Hablamos de lugares pensados en el habitar, con ubicaciones estratégicas, para garantizar que tus arrendatarios no se quieran ir, o bien, para que encuentres compradores rápidamente cuando decidas vender tu propiedad.

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